Налог на доходы при продаже недвижимости. Информация для физических лиц

22.07.2020

Срок владения недвижимостью важен, от этого зависит размер налога.

Если право собственности на недвижимость получено после 01 января 2016 года:

Собственники освобождаются от уплаты налога и подачи декларации в налоговый орган при условии владения объектом недвижимого имущества 3 года, если право на объект зарегистрировано по безвозмездной сделке, а именно:

в порядке наследования;
по договору дарения от близкого родственника;
жилье было приватизировано;
в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением;
в случае продажи своего единственного жилья.

Если квартиру получили по программе реновации, срок владения новым жильем будет отсчитываться со момента владения предыдущим.

Во все остальных случаях минимальный срок владения объектом составляет 5 лет.

Льгот для граждан пенсионного возраста, инвалидов, несовершеннолетних, ветеранов и др. льготных категорий не предусмотрено.

Повторюсь, если с момента получения недвижимости минимальный срок владения прошел, не нужно декларировать доходы и платить НДФЛ. Даже в случае большого заработка на продаже, владелец ничего не должен государству.

Сроки подачи сведений в налоговый орган

Если объект недвижимости продан подлежит налогообложению, его бывший собственник должен предоставить в Налоговую службу по месту декларацию по форме 3-НДФЛ. Сделать это надо до 30 апреля года, следующим за годом, в котором совершена сделка. Можно воспользоваться сайтом налоговой службы либо порталом Госуслуг.

Необходимые документы

Вам понадобятся:

- паспорт и его копия;

- документ по которому отчуждалась квартира ( договор купли-продажи, мены и т. д);

- расписка либо банковская квитанция, подтверждающая факт получения денег;

- документы, подтверждающие право собственности

- корректно заполненная декларация (Форма 3-НДФЛ, действующая в 2020 году)

Важно определить размер налоговой базы

Цитирую сайт налоговой службы(!): " В случае, если доход от продажи объекта недвижимого имущества ниже чем 70% от кадастровой стоимости этого объекта на 1 января года продажи, то в целях налогообложения такие доходы налогоплательщика принимаются равными кадастровой стоимости этого объекта, умноженной на коэффициент 0,7".

Таким образом налоговой базой будет считаться та сумма, что окажется больше. Либо сумма в договоре, либо 70% кадастровой стоимости. После того, как мы определились с базой, решаем как ее можно уменьшить. Уменьшить налоговую базу можно на сумму налогового вычета в размере 1000000 рублей, либо воспользоваться вычетом на сумму расходов, документально подтвержденных (!), потраченных на приобретением продаваемого имущества.

Уменьшение суммы облагаемых налогом доходов на сумму расходов на услуги агентства недвижимости, а так же на ремонт этой квартиры , налоговым кодексом не предусмотрено.

Примеры расчета (доход больше, чем 70% от кадастровой стоимости):

В 2020 г. Романов Н. П. продал квартиру за 4 000 000 рублей, купленную им в 2018 году за 3 500 000 рублей. Кадастровая стоимость квартиры на 1 января 2020 года , умноженная на понижающий коэффициент 0,7 составила 3700000 руб, что меньше суммы дохода с продажи)

Квартира находилась в собственности Романова Н. П. меньше минимального срока владения (менее 5-ти лет),по этому от дохода, полученного от продажи, Романов должен представить налоговую декларацию по за 2020 г.

При использовании в декларации имущественного налогового вычета налоговая база Романова Н. П. составит 3 000 000 рублей

(4 000 000 -1 000 000 ) Х 13%=390 000 (руб)

Если же Романов Н. П. заявит в декларации не имущественный вычет, а уменьшит полученный доход на сумму документально подтвержденных расходов, его облагаемый доход составит 500 000 рублей, а налог 65 000 рублей:

(4 000 000 –3 500 000 ) Х 13%=65 000 (руб)

Примеры расчета (доход меньше, чем 70% от кадастровой стоимости):

Доход Лебединского А. В. от продажи в 2019 году приобретенной в 2018 году квартиры составил 2000000 руб.

Кадастровая стоимость квартиры по состоянию на 1 января 2019 года (год регистрации перехода права собственности), составила 3 500 000 руб. Документально подтвержденных расходов на приобретение квартиры нет.

Налоговая база по определяется с понижающим коэффициентом 0,7 к кадастровой стоимости квартиры.

Кадастровая стоимость квартиры с учетом понижающего коэффициента:

3 500 000 X 0,7 = 2 450 000 (руб.)

Таким образом, налоговая а база Лебединского А. В. для целей налогообложения составит: 2 450 000 руб.

При этом Лебединский А. В. вправе заявить имущественный налоговый вычет в размере 1 000 000 рублей.

Расчет будет производиться следующим образом:

(2 450 000 -1 000 000) X 13% = 188500 (руб)

Если у Лебединского имелся бы финансовый документ, подтверждающий расход на покупку данной квартиры. Например, нашлась расписка продаца, или в банке восстановили платежное поручение на сумму 2400000 рублей, тогда расчет будет выглядеть следующим образом:

(2450000- 2400000) Х 13% = 6500 (руб)

Занижение... завышение... Стоит ли рисковать?

Стороны сделки иногда преследуя свои корыстные цели, скрывают истинную цену в договоре отчуждения недвижимости. Наверно, не стоит говорить, что в случае оспаривания сделки, последствия вряд ли кому-то из сторон понравятся.

Налог при продаже квартиры по договору долевого участия, право по которому еще не зарегистрировано

При уступке прав по договору цессии, налог такой же — 13%. Можно уменьшить налоговую базу.. Сроки минимального владения здесь не применимы: покупатель не может владеть квартирой, пока дом не достроен. Даже если строительство идет много лет, при продаже по ДДУ платить НДФЛ все равно придется. Срок владения начнет исчисляться с даты регистрации права собственности в уже сданном доме. Если права на объект недвижимости проданы по цене, что и при покупке, или ниже, то налог не возникает.

Заключение

Государство рассматривает сумму, который получает продавец недвижимости, как доход. Поэтому с него необходимо заплатить 13% налога. Эту сумму можно уменьшить или вовсе избежать уплаты налога, если заранее разобраться с изменениями в федеральном законе. Так можно продать квартиру грамотно.