Покупка загородной недвижимости. Продолжение.

4. Наложение или смещение границ

Еще одна возможная сложность, с которой приходится сталкиваться на практике при покупке загородной недвижимости - это наложение границ этого участка на участок соседей или на земли общего пользования. 

Очень частая картина: один сосед прихватил забором участок другого соседа, тот в свою очередь тоже позаимствовал немного у следующего и в результате может оказаться, что крайний участок в поселении недосчитается нескольких соток. На практике у нас встречалось, что участок целиком “улетал” на соседскую территорию и или на территорию леса.

Если получилось так, что участок сместился на земли лесного фонда - это серьезная проблема. Такой факт не позволит быть строительству на приобретаемом участке вообще.

Еще недавний пример: два одинаковых участка в СНТ, находящиеся в периметре одного забора, имеющие общую границу собственник решил объединить, т. к появилась необходимость зарегистрировать построенную на границе участков баню и все имущество продать. Казалось бы, что может помешать? Заглянули в документы и ахнули! Изначально эти участки имели одну категорию и одинаковый вид разрешенного использования. Одним владела жена, другим - муж. Супруг умирает, жена вступает в наследство и в результате оформления получает участок другой категории и другого вида разрешенного использования… росреестр отказывает в исправлении ошибки, т. к. ошибки не обнаружил! За время владения участками был принят план застройки и землепользования территории и в соответствии с ним наследный участок автоматом получил свои характеристики. Объединить такие участи невозможно, а регистрация построенной бани стало невыполнимой миссией! Итог - неликвидный для продажи объект.

Чтобы проблемы с границами не коснулись вас, необходимо обратиться к кадастровому инженеру, который определит координаты на местности с помощью своего оборудования и сверит с данными в едином государственном реестре недвижимости.

Всегда лучше исключить риски перед сделкой с помощью эксперта, чем после смелой самостоятельной покупки.

5. Неузаконенные постройки

Частый сюрприз при покупке загородной недвижимости - неузаконенные на земельном участке дом и хозяйственные постройки. 

С точки зрения перехода права собственности - нет препятствий. Но покупателю с ипотечными средствами кредит на такой объект не одобрят. Поскольку почти все покупатели с заёмными средствами банка, поиск покупателя с наличными может сильно затянуться.

Даже если таковой все же найдется, у него могут возникнуть проблемы когда он решит зарегистрировать право собственности, например для получения технических условий на подключение к газу.

Новый собственник может выяснить, что дом построен с существенными нарушениями, например не соблюдены необходимые отступы от границ земельного участка. На сцену выходит риск непостановки на кадастровый учет и неполучения права собственности. Следовательно, в дальнейшем возможно признание объекта самостроем и даже снос. Причем снос за счет средств собственника.

В таких случаях рекомендация одна - приобретайте оформленные объекты. 

6. Дом не предназначен для круглогодичного проживания

Дачами и загородными домами как правило пользуются в сезон с мая по сентябрь. Далее он консервируется до следующего сезона. Встречается, что покупатели планируют пользоваться таким строениями круглый год. Недавняя пандемия показала актуальность такого использования. 

Без глубокого ликбеза по строительству, сообщаем, что необходимо выяснить конструктивные особенности дома и возможность круглогодичного использования.

Неприятным сюрпризом может оказаться, что затраты на отопление и электричество недостаточно утепленного дома могут быть сравнимы с бюджетом небольшой страны. Вода зимой имеет свойство превращаться в лед в трубах с недостаточной глубиной заложения. А коммунальные службы про чистку дорог от снега в этой местности не слышали.

7. Изношенные коммуникации

Одна из скрытых проблем - старые, изношенные коммуникации, не принятые на баланс ресурсоснабжающих организации или органов местного самоуправления. Например, при проверке объекта мы сталкивались с обнаружением бесхозного трансформатора, не переданного сетевой организации. Может обнаружится бесхозный мост или участок дороги, который никто не обслуживает и в зимнее время проезд становится невозможным или опасным.

В таких случаях советуем налаживать свои коммуникации. С соседями. Потенциальные соседи как правило очень охотно рассказывают о всех трудностях и проблемах своей местности. Решение как всегда за вами!

Если вам потребуется подобрать и проверить объект загородной недвижимости, или подготовить свой объект к продаже, вы всегда знаете, что мы рядом:

Адрес: Дмитров, мкр. Махалина, д. 20, офис 217 (второй этаж МФЦ)

Телефон: 8(977)460-00-38